20-01-2009 – Processo n. 1.349/08. Vistos. Trata-se de ação declaratória ajuizada por Marcelo Leal e Lúcia Helena da Silva Leal em face de Lince Imobiliária e Advocacia alegando que se dirigiram ao estabelecimento da ré objetivando a compra de um imóvel residencial localizado na Rua Guapira 56 Vila Progresso nesta Cidade. Após visitarem o imóvel os requerentes manifestaram interesse em concluir o negócio concordando em formalizar uma proposta para essa finalidade tão logo houvesse a aprovação do mútuo habitacional pela Caixa Econômica Federal. Providenciados os documentos necessários para obtenção do financiamento foi-lhes comunicado de que o valor máximo do crédito a ser disponibilizado corresponderia a R$80.00000. Não obstante tal valor fosse inferior às expectativas dos demandantes acabaram por firmar a proposta de compra do imóvel em 27 de Julho de 2007 desembolsando a título de sinal a quantia de R$5.00000 além de R$20.00000 como caução. Ocorre que os requerentes foram informados quanto à existência de irregularidades no imóvel o que culminou com o indeferimento do crédito pretendido obstaculizando a conclusão da transação. Os autores então desistiram do negócio e solicitaram ao corretor a devolução dos cheques emitidos em pagamento. No entanto o corretor condicionou a devolução das cártulas ao pagamento da remuneração devida pelos serviços prestados. Após discorrerem sobre a inexigibilidade do pagamento de comissão em caso de desistência ou arrependimento por parte de um dos contratantes pugnaram pela procedência da ação declarando-se indevida a cobrança da verba correspondente a 6% do valor da proposta. A petição inicial veio acompanhada por documentos (fls. 11/23). A ré foi citada (fls. 39) protocolizando petição em que manifestou desinteresse na cobrança da comissão (fls. 41). É o relato do essencial. Decido. Consigno de início que o processo nº 248/08 do Juizado Especial Cível desta Comarca refere-se aos prejuízos que teriam sido causados aos Srs. Marcelo Leal e Lucia Helena da Silva Leal em decorrência do desfazimento de um negócio relativo a um imóvel localizado na Rua Carangola n. 258 nesta Cidade. Trata-se pois de situação inconfundível com aquela versada nos presentes autos ainda que em ambos os processos as parte sejam praticamente as mesmas. Embora o Sr. Etevaldo Vendramini tenha demonstrado desinteresse na cobrança da comissão que supostamente seria devida pela intermediação ocorrida inexistindo nos autos qualquer instrumento comprovando sua qualidade de representante legal da ré e sendo a providência judicial solicitada necessária para conferir segurança absoluta aos autores com relação à inexigibilidade do débito não há como ser decretada a carência de ação por falta de interesse processual. Fixada essa premissa e considerando que a ré citada na pessoa de seu representante legal deixou de apresentar contestação nos autos (certidão de fls. 42) não se equiparando a tanto a manifestação de fls. 41 passo ao imediato desate da lide (artigo 330 II do Código de Processo Civil). De acordo com o artigo 722 do Novo Código Civil o contrato de corretagem é aquele pelo qual “uma pessoa não ligada a outra em virtude de mandato de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios conforme as instruções recebidas”. Do preceito supra referido se infere que os elementos para caracterização do contrato de corretagem são fundamentalmente os seguintes: 1) autorização do interessado para atuação do corretor 2) aproximação das partes por intermédio do corretor. Nos termos do artigo 725 do Novo Código Civil será devida a remuneração ao corretor quando o resultado previsto no contrato de mediação houver sido obtido. Também o será quando o resultado não for atingido por força do arrependimento das partes. Da leitura do sobredito dispositivo legal se extrai a conclusão de que a comissão será devida apenas se a aproximação – conteúdo da prestação assumida pelo corretor – se revelar útil e proveitosa. A dificuldade reside no entanto em precisar quando tal circunstância ocorrerá. Formaram-se a respeito do tema três correntes: a primeira delas mais rigorosa exige que o negócio principal tenha sido efetivamente formalizado a segunda dita intermediária perfilha o entendimento de o resultado útil se consubstancia na contribuição do corretor à obtenção de um consenso entre as partes materializado em instrumento que embora insuficiente para o aperfeiçoamento do negócio principal mostra-se bastante para que as partes sejam compelidas a tanto a terceira mais liberal contenta-se com o mero consenso entre as partes acerca dos aspectos fundamentais para concretização do negócio pouco importando nesse aspecto a existência ou não de instrumento escrito. Não obstante o Superior Tribunal de Justiça aparentemente tenha se inclinado pela adoção da primeira corrente partilho do entendimento de que o resultado será útil às partes tão logo removidos ou eliminados os óbices a que os interessados cheguem a um acordo sobre os elementos essenciais do negócio. Na compra e venda de imóvel à guisa de ilustração ter-se-ia o resultado útil quando houvesse um consenso entre as partes com relação à coisa o preço e à forma de pagamento. Tal posição a meu ver além de absolutamente compatível com a natureza da obrigação assumida (de resultado) parece mais equânime eis que se assegura ao corretor a remuneração pelos serviços prestados com sucesso. Portanto uma vez alcançado o consentimento a desistência de qualquer uma das partes (em sentido amplo) não terá o condão de retirar do corretor o direito à remuneração. Emblemática a propósito a lição de Maria Helena Diniz: “O corretor terá direito à remuneração se aproximou as partes e elas acordaram no negócio mesmo que posteriormente se modifiquem as condições ou o negócio venha a ser rescindido ou desfeito” (Curso de Direito Civil Brasileiro 3º vol. 19ª ed. Ed. Saraiva p. 435). Reproduzindo o teor do artigo 725 do Novo Código Civil pontifica a insigne jurista: “Isto é assim porque o acordo já se efetivou antes da desistência com a intermediação do corretor tendo ele por tal razão direito à comissão integral” (Curso de Direito Civil Brasileiro 3º vol. 19ª ed. Ed. Saraiva p. 435). No caso em apreço as partes haviam chegado a um acordo com relação ao objeto da transação ao preço e à forma de pagamento. Confira-se nesse sentido o teor do documento de fls. 14/15. Ao menos em princípio pois seria devida a comissão contratada. Ocorre que o negócio foi desfeito fundamentalmente porque não foi possível a obtenção de financiamento habitacional por força das irregularidades existentes no imóvel (tal alegação não foi objeto de impugnação por parte da ré presumindo-se pois como verdadeira – aplicação do preceito esculpido no artigo 319 do Código de Processo Civil). Em última instância portanto a transferência do imóvel não foi concluída por circunstância que ao menos indiretamente está relacionada à atividade desenvolvida pelo corretor qual seja: a informação equivocada acerca da possibilidade de obtenção de um financiamento habitacional. Importante frisar que o “corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer prestando ao cliente espontaneamente todas as informações sobre o andamento dos negócios” (artigo 723 do Novo Código Civil). Ainda nos termos do referido preceito legal deve o corretor sob pena de responsabilidade “prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance acerca da segurança ou risco do negócio das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência” (grifo nosso). A última parte do dispositivo nada mais é do que reflexo do princípio da boa-fé objetiva que impõe aos contratantes desde o aperfeiçoamento do ajuste até sua execução um comportamento de lealdade recíproca (artigo 422 do Novo Código Civil). E não tendo a ré por intermédio dos profissionais que nela atuam cumprido adequadamente o dever que se lhe impunha causando em última instância a frustração da consumação definitiva do negócio figura impossível a cobrança do valor que lhe seria devido a título de comissão. O cumprimento defeituoso do contrato por parte do mediador funciona em hipóteses em que tais como causa excludente do dever de pagamento da comissão. De qualquer forma considerando os fundamentos retro expendidos não vislumbro abusividade inquidade ou onerosidade excessiva na cláusula que prevê o pagamento da comissão uma vez aceita a proposta formalizada ainda que a compra e venda não seja efetivamente concluída. Excogitável pois a decretação de sua nulidade. Ante todo o exposto julgo parcialmente procedente a ação declarando indevida a cobrança do percentual de 6% do valor da proposta a título de comissão. Por conseguinte julgo extinto o processo com resolução do mérito nos termos do artigo 269 I do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência recíproca arcará cada uma das partes com metade das custas e despesas processuais (observando-se com relação aos autores o disposto no artigo 12 da Lei 1.060/50) compensando-se os honorários advocatícios (Súmula 306 do Superior Tribunal de Justiça). P.R.I. Santo André 12 de Janeiro de 2009. Gustavo Sampaio Correia Juiz de Direito
21-01-2009 – Processo n. 1.349/08. Vistos. Trata-se de ação declaratória ajuizada por Marcelo Leal e Lúcia Helena da Silva Leal em face de Lince Imobiliária e Advocacia alegando que se dirigiram ao estabelecimento da ré objetivando a compra de um imóvel residencial localizado na Rua Guapira 56 Vila Progresso nesta Cidade. Após visitarem o imóvel os requerentes manifestaram interesse em concluir o negócio concordando em formalizar uma proposta para essa finalidade tão logo houvesse a aprovação do mútuo habitacional pela Caixa Econômica Federal. Providenciados os documentos necessários para obtenção do financiamento foi-lhes comunicado de que o valor máximo do crédito a ser disponibilizado corresponderia a R$80.00000. Não obstante tal valor fosse inferior às expectativas dos demandantes acabaram por firmar a proposta de compra do imóvel em 27 de Julho de 2007 desembolsando a título de sinal a quantia de R$5.00000 além de R$20.00000 como caução. Ocorre que os requerentes foram informados quanto à existência de irregularidades no imóvel o que culminou com o indeferimento do crédito pretendido obstaculizando a conclusão da transação. Os autores então desistiram do negócio e solicitaram ao corretor a devolução dos cheques emitidos em pagamento. No entanto o corretor condicionou a devolução das cártulas ao pagamento da remuneração devida pelos serviços prestados. Após discorrerem sobre a inexigibilidade do pagamento de comissão em caso de desistência ou arrependimento por parte de um dos contratantes pugnaram pela procedência da ação declarando-se indevida a cobrança da verba correspondente a 6% do valor da proposta. A petição inicial veio acompanhada por documentos (fls. 11/23). A ré foi citada (fls. 39) protocolizando petição em que manifestou desinteresse na cobrança da comissão (fls. 41). É o relato do essencial. Decido. Consigno de início que o processo nº 248/08 do Juizado Especial Cível desta Comarca refere-se aos prejuízos que teriam sido causados aos Srs. Marcelo Leal e Lucia Helena da Silva Leal em decorrência do desfazimento de um negócio relativo a um imóvel localizado na Rua Carangola n. 258 nesta Cidade. Trata-se pois de situação inconfundível com aquela versada nos presentes autos ainda que em ambos os processos as parte sejam praticamente as mesmas. Embora o Sr. Etevaldo Vendramini tenha demonstrado desinteresse na cobrança da comissão que supostamente seria devida pela intermediação ocorrida inexistindo nos autos qualquer instrumento comprovando sua qualidade de representante legal da ré e sendo a providência judicial solicitada necessária para conferir segurança absoluta aos autores com relação à inexigibilidade do débito não há como ser decretada a carência de ação por falta de interesse processual. Fixada essa premissa e considerando que a ré citada na pessoa de seu representante legal deixou de apresentar contestação nos autos (certidão de fls. 42) não se equiparando a tanto a manifestação de fls. 41 passo ao imediato desate da lide (artigo 330 II do Código de Processo Civil). De acordo com o artigo 722 do Novo Código Civil o contrato de corretagem é aquele pelo qual “uma pessoa não ligada a outra em virtude de mandato de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios conforme as instruções recebidas”. Do preceito supra referido se infere que os elementos para caracterização do contrato de corretagem são fundamentalmente os seguintes: 1) autorização do interessado para atuação do corretor 2) aproximação das partes por intermédio do corretor. Nos termos do artigo 725 do Novo Código Civil será devida a remuneração ao corretor quando o resultado previsto no contrato de mediação houver sido obtido. Também o será quando o resultado não for atingido por força do arrependimento das partes. Da leitura do sobredito dispositivo legal se extrai a conclusão de que a comissão será devida apenas se a aproximação – conteúdo da prestação assumida pelo corretor – se revelar útil e proveitosa. A dificuldade reside no entanto em precisar quando tal circunstância ocorrerá. Formaram-se a respeito do tema três correntes: a primeira delas mais rigorosa exige que o negócio principal tenha sido efetivamente formalizado a segunda dita intermediária perfilha o entendimento de o resultado útil se consubstancia na contribuição do corretor à obtenção de um consenso entre as partes materializado em instrumento que embora insuficiente para o aperfeiçoamento do negócio principal mostra-se bastante para que as partes sejam compelidas a tanto a terceira mais liberal contenta-se com o mero consenso entre as partes acerca dos aspectos fundamentais para concretização do negócio pouco importando nesse aspecto a existência ou não de instrumento escrito. Não obstante o Superior Tribunal de Justiça aparentemente tenha se inclinado pela adoção da primeira corrente partilho do entendimento de que o resultado será útil às partes tão logo removidos ou eliminados os óbices a que os interessados cheguem a um acordo sobre os elementos essenciais do negócio. Na compra e venda de imóvel à guisa de ilustração ter-se-ia o resultado útil quando houvesse um consenso entre as partes com relação à coisa o preço e à forma de pagamento. Tal posição a meu ver além de absolutamente compatível com a natureza da obrigação assumida (de resultado) parece mais equânime eis que se assegura ao corretor a remuneração pelos serviços prestados com sucesso. Portanto uma vez alcançado o consentimento a desistência de qualquer uma das partes (em sentido amplo) não terá o condão de retirar do corretor o direito à remuneração. Emblemática a propósito a lição de Maria Helena Diniz: “O corretor terá direito à remuneração se aproximou as partes e elas acordaram no negócio mesmo que posteriormente se modifiquem as condições ou o negócio venha a ser rescindido ou desfeito” (Curso de Direito Civil Brasileiro 3º vol. 19ª ed. Ed. Saraiva p. 435). Reproduzindo o teor do artigo 725 do Novo Código Civil pontifica a insigne jurista: “Isto é assim porque o acordo já se efetivou antes da desistência com a intermediação do corretor tendo ele por tal razão direito à comissão integral” (Curso de Direito Civil Brasileiro 3º vol. 19ª ed. Ed. Saraiva p. 435). No caso em apreço as partes haviam chegado a um acordo com relação ao objeto da transação ao preço e à forma de pagamento. Confira-se nesse sentido o teor do documento de fls. 14/15. Ao menos em princípio pois seria devida a comissão contratada. Ocorre que o negócio foi desfeito fundamentalmente porque não foi possível a obtenção de financiamento habitacional por força das irregularidades existentes no imóvel (tal alegação não foi objeto de impugnação por parte da ré presumindo-se pois como verdadeira – aplicação do preceito esculpido no artigo 319 do Código de Processo Civil). Em última instância portanto a transferência do imóvel não foi concluída por circunstância que ao menos indiretamente está relacionada à atividade desenvolvida pelo corretor qual seja: a informação equivocada acerca da possibilidade de obtenção de um financiamento habitacional. Importante frisar que o “corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer prestando ao cliente espontaneamente todas as informações sobre o andamento dos negócios” (artigo 723 do Novo Código Civil). Ainda nos termos do referido preceito legal deve o corretor sob pena de responsabilidade “prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance acerca da segurança ou risco do negócio das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência” (grifo nosso). A última parte do dispositivo nada mais é do que reflexo do princípio da boa-fé objetiva que impõe aos contratantes desde o aperfeiçoamento do ajuste até sua execução um comportamento de lealdade recíproca (artigo 422 do Novo Código Civil). E não tendo a ré por intermédio dos profissionais que nela atuam cumprido adequadamente o dever que se lhe impunha causando em última instância a frustração da consumação definitiva do negócio figura impossível a cobrança do valor que lhe seria devido a título de comissão. O cumprimento defeituoso do contrato por parte do mediador funciona em hipóteses em que tais como causa excludente do dever de pagamento da comissão. De qualquer forma considerando os fundamentos retro expendidos não vislumbro abusividade inquidade ou onerosidade excessiva na cláusula que prevê o pagamento da comissão uma vez aceita a proposta formalizada ainda que a compra e venda não seja efetivamente concluída. Excogitável pois a decretação de sua nulidade. Ante todo o exposto julgo parcialmente procedente a ação declarando indevida a cobrança do percentual de 6% do valor da proposta a título de comissão. Por conseguinte julgo extinto o processo com resolução do mérito nos termos do artigo 269 I do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência recíproca arcará cada uma das partes com metade das custas e despesas processuais (observando-se com relação aos autores o disposto no artigo 12 da Lei 1.060/50) compensando-se os honorários advocatícios (Súmula 306 do Superior Tribunal de Justiça). P.R.I. Santo André 12 de Janeiro de 2009. Gustavo Sampaio Correia Juiz de Direito
21-10-2008 – 554.01.2008.030976-2/000000-000 – nº ordem 1349/2008 – Declaratória (em geral) – MARCELO LEAL E OUTROS X LINCE IMOBILIÁRIA E ADVOCACIA – Fls. 36 – Fls. 28/35: recebo como emenda à inicial. Defiro os benefícios da justiça gratuita ao autor. Anote-se. CITE-SE expedindo-se carta com AR. – ADV LUIZ GUSTAVO PANTOJA OAB/SP 195569
09-09-2008 – RELAÇÃO DOS FEITOS CIVEIS DISTRIBUÍDOS AS VARAS DO FÓRUM DE SANTO ANDRÉ EM 04/09/2008 PROCESSO:554.01.2008.030976 Nº ORDEM:01.03.2008/001349 CLASSE:DECLARATÓRIA (EM GERAL) REQUERENTE:MARCELO LEAL E OUTRO ADVOGADO:195569/SP – LUIZ GUSTAVO PANTOJA Requerido:LINCE IMOBILIÁRIA E ADVOCACIA VARA:3ª. VARA CÍVEL